盡管坐上了中國購物中心門店數量的頭把交椅，但高速擴張的凱德卻也暴露出運營、定位不清等多重問題。
   
　　“凱德MALL疑賣假新百倫”新聞披露后，凱德MALL北京西直門店New Balance（新百倫）特賣會悄然撤場。但疑似假New Balance的特賣會還出現在凱德MALL太陽宮店與翠微店內。
   
　　New Balance特賣會在凱德MALL西直門店謝幕，卻還在凱德旗下太陽宮店、翠微店熱賣。在凱德MALL翠微店一層，未有官方授權的“New Balance特賣會”還在進行。在該特賣會花車上，New Balance的鞋標覆蓋在crocs品牌花車上。
   
　　該特賣會銷售人員給出了所售New Balance鞋正品保證。不過，賣場里產地為越南的New Balance鞋，鞋盒卻標注著印度尼西亞生產。同時，刷卡小票顯示的商戶名稱為“黃麗娜服裝服飾店”，而該服飾店并不在新百倫官網的授權內。
   
　　在New Balance的官方網站上，顯示授權了一家凱德MALL太陽宮店的零售門店，不過授權門店已經撤離。上述特賣會銷售人員也表示，該特賣會只是短期行為，與官方專柜售賣沒有關系。
   
　　9日，凱德MALL西直門店相關負責人與New Balance特賣會負責人攀談時也透露出該特賣會確有售假。據了解，New Balance在北京共有3家直營店，其余均為代理商開店，惟一的品牌折扣店位于皂君廟法雅體育工廠店。New Balance前門直營店的店員表示， New Balance幾乎從沒有辦過特賣會，連打折都很少。
   
　　New Balance方面表示，關注到此類現象，將通過New Balance內部職能部門，聯合工商加強對于假貨的監控和打擊；并預備對專賣店采取金字招牌認證，以防消費者購買到假貨；同時New Balance開出官方天貓店，為消費者提供在線購買正品的途徑。
   
　　凱德MALL多家門店疑賣假New Balance也暗藏了凱德在華高速擴張的隱憂。擅長商業物業運營的凱德卻在運營中出現了“非法”品牌商入駐商場的現象。在業內人士看來，這對于以精細運營擅長的新加坡凱德而言并不應該。
   
　　不僅如此，凱德在華的商業產品線定位也不夠清晰。中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平表示，距離很近的萬壽路凱德晶品購物中心與凱德MALL翠微店可能會有消費者和品牌分流。
   
　　王永平認為，凱德項目一般分布在中高檔社區附近，凱德本身的錯位并不容易。“凱德很少會在相鄰的地段開設兩家購物中心，但由于投資成本低且有機會型因素存在，盡管地段有瑕疵，凱德還是愿意花時間去培育商場。”

　　憑借獨有的基金模式，凱德成為繼萬達之后，在中國擁有最多購物中心的企業。去年，凱德在中國營業收入約7.13億美元。盡管凱德對華投資逐年增加，但凱德去年實現凈利潤約6.74億美元，同比下降8.7%。
   
　　根據凱德商用官網數據顯示，凱德商用在中國37個城市開設了62家購物中心，總物業值為796億元。
   
　　凱德集團總裁兼首席執行官林明彥透露，凱德集團看好中國市場，未來將投資超過400億元在上海、廣州和深圳等一線城市發展綜合體項目。凱德方面計劃未來3-5年內在中國構建100家購物中心。
   
　　王永平認為，由于高速收購與拿地，多數凱德新增商業項目還處于孵化期，造成了凱德利潤下降。